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江西的房价“有点虚”:为什么会比湖南高?

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楼主 2019-08-12 20:51:35
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上海11选5作为相邻的两个省份,江西省和湖南省之间素无瓜葛,关系融洽。由于江西省经济发展一直都较为落后,甚至比周围一圈的省份都差一些,江西老表们戏谑的称周围的邻居为“环江西经济带”。江西人一向乐观阳光,但是当谈到房价的时候,老表们却糟心了。江西省的房价不仅不比周边的湖北安徽低,甚至还比湖南省高出一大截。

房价和经济发展水平挂钩,从全国来看基本如此。湖南省的GDP总量是江西省的1.66倍,人均GDP也是江西省的1.12倍,人均收入是江西省的1.05倍,可以说湖南省从常规经济指标来看,都长期居于江西之上,这也是江西人所认知和服气的,但是怎么到了江西这里就出现了“倒挂”了呢,为什么江西的房价为什么比湖南高?这个问题也许很多湖南人和江西人都不知道。

上海11选5神马?江西的房价竟然比湖南高!?(数据源自中国房地产行业协会)

从地级市角度来说,江西省的房价普遍比湖南省高出10%左右,但是请注意,在各类统计机构和媒体都忽略掉的县城一级,江西省的房价要比湖南省高出30%。如果说湖南省县级城市的二手房均价3000-5000是常态的话,江西省县级城市的二手房均价甚至可以达到4000-6000。湖南人绝想不到,在江西的一些一辈子都闻所未闻的小县城里,新开盘的楼盘是敢于叫价八千到一万的。江西的于都县、南丰县、永丰县、泰和县、婺源县、上饶县都许多县城的房价都超过了七千,在婺源的一些以景区为卖点的新楼盘,价格甚至高达一万多。

上海11选5我们深入分析了湖南和江西两省的财政结构、城市结构和经济社会发展状况,发现江西省县市两级的高房价,与当地的土地政策、城市的结构、地理区位和交通等因素有着较为明显的关系。

财政的逆袭

从财政综合实力来说,湖南省全省7000个亿,江西省全省5000个亿,人均角度江西省逆袭反超了湖南,而且江西省和湖南省的税收收入同为1500亿级别,总量打平,这是一个耐人寻味的数据。这方面曾有机构做过研究,江西的税收水平高于湖南,主要原因是湖南的企业税较少,以低税收和较低的高科技企业申报门槛吸引企业投资,进而带动全省经济发展。

长沙市

上海11选5城市的综合财力包括三个方面:一般公共预算收入、政府性基金预算收入和上级补助收入。一般公共预算收入的大头是税收,政府性基金预算收入的大头是国有土地使用权出让收入(俗称卖地收入),上级补助收入包括了国家和省市的各项转移支付和补助收入。助力江西省实现财政逆袭的原因是这三条线的全面爆发。不仅在税收方面江西后来居上,卖地收入和转移收入也不低。

从上表可以看出,江西省转移支付依赖度的排名与城市房价的排名竟然有较大的吻合,除了省会南昌市和传统经济强市九江市,赣州、上饶、吉安、抚州、景德镇和宜春这几个江西省转移支付的“六大天王”全员集合。南昌市和九江市的转移支付依赖度位列江西省倒数前二,九江的房价在江西省排第七,而南昌虽然房价高居全省第一,但是并没有比赣州高出多少,这在其他省份是不常见的。(在单核心的省份里,省会城市的房价往往会把其他地级市拉下很大一截)

可以说虽然江西省虽然经济发展总体较为落后,但是财力却不错,从省里到地方都堆积了大量的金钱,国家的补贴同样也十分给力,这些钱的下沉,间接的催生了资产的“泡沫”。

房地产市场的高速发展

从财政政策上来看,江西省各城市也是较为激进的。以江西省赣州市为例,赣州市在2017年全年的财政总收入为408.32亿元,增长11.5%。其中一般公共预算收入245.36亿元,仅增长0.9%,税收的增长是不明显的。但是2017年赣州市一般公共预算支出高达776.44亿,增速高达14.7%,十分的“敢花钱”。

赣州市财政数据

上海11选52017年赣州市固定资产投资总额高达2510.48亿,房地产开发投资309.16亿,房地产房屋施工面积3150.54万平方米,商品房销售面积1045.50万平方米,商品房销售额649.16亿元(商品房销售额暴涨了43.5%),房地产的相关市场数据是呈较快增长态势的。与此同时,2017年赣州市全年的GDP总额仅有 2524亿。

与赣州相比,湖南省衡阳市常住人口720万,与赣州的836万相仿,2017年房地产投资完成173.94亿,商品房销售面积581.89万平方米,数据均只有赣州的一半,但是GDP却高达3132亿,房价更是比赣州低了三千。

衡阳市

上海11选5与湖南相比,江西省不仅土地出让金额相对较多(意味着初始低价比湖南高),房地产开发力度和规模也十分宏大,赣州尤为突出,比宜春、上饶等城市都高出了一个层级。湖南省长沙市去年全年商品房销售面积2259.15万平方米,销售额1736.74亿,折算成每平方米的单价,赣州市已经达到了长沙市的80%。

上海11选5城市的结构:江西的“大市效应”

与湖南省相比,江西省虽然在总体经济规模上少了很多,但是就每个城市的人口规模和城区人口情况来看,江西却丝毫不落下风。市区人口超过百万的城市,江西省有5个,湖南省有6个。市区人口超过90万的城市,江西省有7个,湖南省也有7个。城区人口(城市核心区)超过百万的城市,江西省有2个,湖南省也只有2个。江西省房价排名前五的城市:南昌、赣州、吉安、上饶、宜春,除了吉安,市区人口全部上百万,可以说是整个江西省轰轰烈烈的城市化运动的一个缩影。

从2012年到2017年,江西省的城镇化率从47.5%提高到54.6%,与湖南省是持平的。但是湖南省的人口聚集更倾向于长沙,江西的赣州、宜春等城市也具有较强的人口吸引力,尤其是赣州,已经被江西省列为省域副中心城市。

地理区位和交通因素

上海11选5与湖南相比,江西的地理区位其实很好,更靠近东部沿海地区,尤其是靠近广东、福建、浙江和上海。高铁时代,江西省境内有京九、安九、厦渝、武九、沪昆、昌福、合福等多条高铁,并将在未来形成“三纵三横”的高铁格局。赣州到广东福建,南昌到浙江上海,不论是自驾还是高铁,都比湖南省要缩短将近一半的路程。

上海11选5在周边省份的主要核心城市相继陷入限购,并且绝大部分城市的房价都远高于江西,形成了一个所谓的“价格洼地”。我们姑且不论这个“价格洼地”到底是不是“价值洼地”,但就市场层面的情况来说,江西所吸引的外地投资客要远多于湖南。从这个角度来说,交通和区位的优势,助力了东部地区的资金外溢。

江西房价有点儿虚

可以说,与湖南省相比,江西省财政状况尚可,而且拍地的起拍价高,房地产开发如火如荼,得益于激进的财政政策,地方政府都比较敢借钱,也比较敢花钱。相比之下,湖南省就显得稍微“保守”。虽然江西省在大刀阔斧的城市基础设施建设时期,城市面貌焕然一新,但是我们也需要提醒江西老表的是,江西省房价的高,目前来看仅仅是价格高,价值高不高,是要打问号的,这里涉及到了很多因素,尤其是很多经济发展之外的因素。

虽然从地方债务水平的角度来看,江西省总体可控,但是在严峻的经济形势和日益收紧的地方债政策之下,大手大脚花钱的美好时光可能会受到点影响。与隔壁湖南相比,江西的房价确实显得“有点虚”,当然有点虚并不代表价格会在市场层面表现出何种波动,地方政府的土地政策总归是“因地制宜”的。所以期望房价跌到湖南水平的老表们会失望,期望房价涨到江西水平的湖南伢子们,怕是也会失望。

长期来看,湖南省的土地政策和供需情况,是较为稳健的,江西和湖南两省的“房价倒挂”现象,可能还会持续相当长的时期。

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