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地价都跌了,厦门房价还能撑多久?评房侠判断:楼市已探底、新盘必降价、二手将普降!

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楼主 2020-06-29 16:16:06
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每一次买房迷茫的时候

不妨看看评房侠的文章……


今天土拍的结果,让很多人大跌眼镜。翔安新圩地块底价成交,如不是遇到因快速扩张而饥不择食的世茂,恐有流拍可能;集美两幅地块的成交价均跌破3万,十几家开发商参与竞拍,却只有两家本土国企愿意接盘。


对于本次土拍的评价,评房侠只有一句话:成也土拍,败也土拍;涨始于土拍,跌始于土拍。2016年4月22日,土拍引发一轮涨价潮;2018年4月25日,土拍开启一轮降价风。


土拍结束后,所有媒体论调一致——土拍爆冷!“冷”是一个主观性非常强的词语,不同人感受到的冷意完全不一样。那么,本次土拍到底有多冷?


有对比才知道有多冷。很多人把这次土拍的地价和2016年8月翔安融创、IOI、融侨的三块地王对比,当时的楼面价在3万8左右,相比之下,地价下降1万左右。但这样的对比既不科学也不合理,2016年8月3万8的地价只能代表最高峰时翔安的地价水平,而今天拍卖的是集美新城核心区域的地块,土地价值比翔安南部高出一个档位。


按照当时的市场预期,如果2016年8月集美新城拍卖地块,成交楼面价至少在4万2以上,如此对比,此次土拍地价下降1万4以上,而不是1万。这才是真实的冷度。


土地市场是房地产的一级市场,土拍遇冷、地价下降,既反映出当下厦门楼市的现状和问题,也将给楼市带来连锁反应。评房侠认为:


1、土拍爆冷,是不是意味着开发商普遍看空厦门?NO!这与中长线预期无关,这是钱的问题!假如你身上只有100元,你只能去豪客来吃牛排,而不是王品。这不是品味问题,而是消费能力所限。


2、集美新城的土地原本是所有开发商梦寐以求的香饽饽,最后却被稳健的国企拿走,不管是不是托底,至少反映出目前开发商普遍的困境——现金流吃紧、融资渠道受限、融资成本较高。资金既会制约开发商的拿地行为,也会左右开发商的销售动作,接下来楼盘降价、地王亏本卖的现象将更为普遍,集中爆发期5月、6月。


3、事实上,地王亏本卖的现象在厦门已经出现。融创东南府、龙湖景粼原著的叠墅产品并没有卖出较高的溢价,按照全盘货值测算,如果未来1年市场没有明显转暖,这两个楼盘将很难扭亏为盈。再加上今天爆冷的土拍,至少可以说明,市场中最强大卖方——开发商的心态和预期已经憋不住。结合近期二手房市场的低迷行情,评房侠判断,本次土拍预示着厦门楼市正在进入筑底阶段。


4、本指望靠土拍再高潮一次,却被泼了一盆冷水。结果的巨大反差,必然带来短期强烈冲击。本次土拍后,二手房市场预期将再度下挫,降价范围会进一步扩大,笋盘概念将消失,因为大部分房源的价格都很低,也就无所谓哪套是笋盘。真正普降行情到来!


5、最后,大家最关心的问题来了:抄底在何时?由于本轮暴涨过于猛烈,本轮调控过于严苛,导致本轮的市场底部的时间也会更长一些。评房侠预判,以4月25日的土拍为起点,厦门楼市真正进入底部期,并将持续至少半年时间。但对于购房者来说,真正的入手抄底时机,应该是在新盘降价后。具体而言,新盘降价时,如有购买新房需求果断买入;如有购买二手房需求,则在新盘降价后,再进入市场。从整个周期来说,未来半年都是抄底入场的合适时机;从具体操作而言,5月、6月、11月、12月是最佳时机。


6、以上所有预判和分析,都是基于两个前提:1、货币政策继续保持中性偏紧状态;2、调控政策继续保持高压状态。


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